住宅ローンの返済シミュレーションのやり方|毎月の返済額と総返済額の出し方

住宅ローンの返済シミュレーションは、借入額・年利・返済期間の3つを入力すれば、毎月の返済額と総返済額を計算できます。たとえば3,000万円を年1.5%、35年の元利均等返済で借りると、毎月の返済額は約91,855円、総返済額は約3,858万円、利息の合計は約858万円です(例示の計算)。ただし、これだけでは実際の負担を言い当てたことになりません。手数料、金利の変動、ボーナス払い、固定資産税などを重ねて見る必要があります。この記事では、計算の手順と、結果の読み方を順に説明します。

返済シミュレーションで最初に決める3つの数字

シミュレーションに必要な入力は、次の3つです。

• 借入額:物件価格から頭金を引き、諸費用をローンに含める場合はそれを足した金額です。
• 年利:変動金利なら現在の適用金利、固定金利なら借入時に決まる金利を使います。
• 返済期間:一般には最長35年で、完済時の年齢の上限(多くは80歳未満)から逆算して決まります。

このほかに、返済方式(元利均等か元金均等か)、ボーナス併用払いの有無、手数料の扱いを決めておくと、より実際に近い結果になります。この記事の数字はすべて仕組みを理解するための例示であり、現在の実際の金利ではありません。

毎月の返済額の計算式

元利均等返済の毎月の返済額は、次の式で求めます。

月利は年利を12で割った値、返済回数は年数に12を掛けた値です。3,000万円、年1.5%、35年の場合は、月利が0.00125、返済回数が420回になり、毎月の返済額は約91,855円になります。これに420回を掛けると約3,858万円で、借入額との差の約858万円が利息です。

最初の1か月分を分解すると、利息は3,000万円×1.5%÷12＝37,500円、元金に充てられるのは91,855−37,500＝約54,355円です。借入直後は支払額の4割程度が利息で、返済が進むにつれて元金の割合が増えていきます。この性質を知っておくと、繰上返済をなぜ早めに行うほど効果が大きいのかが理解できます。

金利と期間を変えて並べる

同じ3,000万円を35年で借りたときに、金利だけを変えた例を表にします(いずれも元利均等、例示の計算)。

金利が1.0%から2.0%に1ポイント上がるだけで、毎月の返済額は約14,700円、総返済額は約617万円増えます。金利は低く見えても、期間が長いため総額への影響は大きくなります。

返済期間を変えた場合も見てみましょう。3,000万円を年1.5%で借りる場合、25年なら毎月約119,981円で利息は約599万円、35年なら毎月約91,855円で利息は約858万円です。期間を10年短くすると毎月の負担は約28,000円増えますが、利息は約259万円減ります。毎月の余裕と総額のどちらを重視するかが分かれ目です。

手数料と諸費用を入れて考える

返済シミュレーションでは、金利だけを見て、手数料を忘れがちです。住宅ローンでは、借入れの際に事務手数料(定額型、または借入額の一定割合の定率型)や、保証会社を使う場合の保証料などがかかります。たとえば、事務手数料が借入額の2.2%(税込)の定率型の商品なら、3,000万円で66万円です。これを総支払額に加えると、実質的な負担が見えてきます。

比較のコツは、金利が低い商品と手数料が低い商品が違う場合、総支払額で並べて比べることです。当サイトの返済シミュレーターには手数料の欄があり、総支払額に加算されます。諸費用の内訳は住宅ローンの諸費用で詳しく説明しています。

結果を家計に当てはめる手順

計算結果を、次の順番で家計に当てはめます。

1. 毎月の返済額に、管理費・修繕積立金(マンションの場合)や駐車場代を加える。
2. 年に1回の固定資産税・都市計画税、火災保険の更新費用を12で割って加える。
3. 現在の手取り収入に対する割合を計算する。
4. 金利が1〜2ポイント上がった場合の返済額も同じ手順で計算する。
5. 子どもの教育費や車の買い替えなど、大きな支出の時期と重なる年を確認する。

一般に、年収に占める年間返済額の割合(返済負担率)は、審査上の上限とは別に、手取りで考えた安全な割合を自分で決めることが重要だといわれます。審査に通る金額と、無理なく返せる金額は一致しません。借入可能額の考え方は年収から見る借入可能額で扱っています。

シミュレーションの限界と補い方

どのシミュレーターにも、次のような限界があります。

• 変動金利の将来の金利変化は計算できません。
• 利息の日割り計算や返済日の違いで、実際の返済額と数百円〜数千円の誤差が出ることがあります。
• 団信の保険料の上乗せ、住宅ローン控除、繰上返済は、別に計算する必要があります。

補い方としては、変動金利なら複数の金利で試算し、最も高い想定でも返済できるかを確認します。金融機関の公式サイトには専用のシミュレーターがあり、その商品の優遇条件や手数料を反映した計算ができます。最終的には、契約時に交付される返済予定表が正式な数字です。

年ごとの残高の推移を見る意味

返済シミュレーションでは、毎月の返済額と総額に目が行きがちですが、年ごとのローン残高の推移も重要です。3,000万円を年1.5%、35年で借りた例では、5年後の残高は約2,662万円、10年後の残高は約2,297万円になります。10年間で合計約1,102万円(毎月91,855円×120回)を支払っても、元金が減るのは約703万円で、残りの約399万円は利息です。

この数字は、次の場面で役に立ちます。

• 売却や住み替えを考えるとき:売却価格がローン残高を下回ると、差額を自己資金で補う必要が出ます。
• 繰上返済を考えるとき:残高が大きい時期ほど、繰上返済で減る利息は大きくなります。
• 借り換えを考えるとき:残高が小さくなってからの借り換えは、費用に見合う効果が出にくくなります。

当サイトの計算機は、年ごとの残高を一覧で表示します。購入を検討している物件を将来売る可能性がある場合は、10年後や15年後の残高を確認しておくとよいでしょう。

専門家に相談したほうがよい場面

住宅ローンの金額は大きく、期間も長いため、次のような場合は専門家への相談を検討してください。

• 自営業や転職直後で、収入の見通しが読みにくい。
• 親からの資金援助や、相続の予定がある。
• すでに他の借入れ(自動車ローン、奨学金など)がある。

ファイナンシャルプランナーは、家計全体のキャッシュフローを一緒に作ってくれます。相談料や相談範囲は事務所によって違うため、事前に確認してください。

よくある質問

ボーナス払いを入れると何が変わりますか?

毎月の返済額は下がりますが、ボーナス月に大きな返済が発生します。ボーナスが減ったときに返済が苦しくなるため、近年はボーナス払いを使わない人も増えています。利用する場合は、ボーナスが出なかった場合の影響を試算してください。

金利が年0.1%違うと、どのくらい差が出ますか?

3,000万円・35年なら、金利0.1%の差で毎月の返済額は約1,500円前後、総返済額は約60万円前後変わります。低金利でも、期間が長いと差が積み上がります。

シミュレーションの結果をそのまま信じてよいですか?

目安としては有用ですが、正式な数字ではありません。実際の借入条件は、金融機関の審査後に提示されます。契約前に、返済予定表と重要事項説明書で確認してください。

参考・公式情報

• 金融庁 — 金融サービスに関する公的な案内や相談窓口の確認
• 住宅金融支援機構 — 住宅ローンの返済シミュレーションや、フラット35の条件の確認
• 日本FP協会 — ファイナンシャルプランナーへの相談窓口の確認