元利均等返済と元金均等返済の違い|どちらが総返済額で得か計算で比較
元利均等返済と元金均等返済の仕組みと、同じ条件で比べた毎月の返済額・総返済額の差を計算例で解説。選び方の判断基準と注意点もまとめます。
総返済額が少ないのは元金均等返済、毎月の返済額が一定で家計管理しやすいのは元利均等返済です。たとえば3,000万円を年1.5%、35年で借りる場合、元利均等では毎月約91,855円で利息は約858万円、元金均等では最初の月が約108,929円で利息は約789万円になり、利息の差は約69万円です(例示の計算)。ただし、元金均等は当初の負担が重く、審査で借りられる金額も小さくなりがちです。この記事では、両方式の仕組みと、どちらを選ぶべきかの判断基準を説明します。
2つの返済方式の仕組み
住宅ローンの返済額は「元金」と「利息」の合計です。元金は借りたお金そのものの返済で、利息はその使用料にあたり、その時点のローン残高に対して毎月計算されます。2つの方式の違いは、毎月の支払いのうち何を一定にするかです。
- 元利均等返済:元金と利息を合わせた毎月の支払額を一定にする方式です。当初は利息の割合が大きく、返済が進むと元金の割合が増えます。
- 元金均等返済:元金の返済額を毎月一定にし、利息は残高に応じて計算して加える方式です。残高が減るにつれて利息が減るため、毎月の支払額は少しずつ小さくなります。
民間の金融機関やフラット35では、元利均等返済が標準的な方式として案内されていることが多く、元金均等返済は選べる商品と選べない商品があります。申込み前に、商品の説明書で確認してください。
3,000万円・年1.5%・35年での比較
同じ条件で2つの方式を計算すると、次のようになります(例示の計算)。
| 項目 | 元利均等 | 元金均等 |
|---|---|---|
| 最初の月の返済額 | 約91,855円 | 約108,929円 |
| 最後の月の返済額 | 約91,855円 | 約71,518円 |
| 利息の合計 | 約858万円 | 約789万円 |
| 総返済額 | 約3,858万円 | 約3,789万円 |
元金均等では、元金の返済額が3,000万円÷420回＝約71,429円で固定されます。最初の月の利息は3,000万円×1.5%÷12＝37,500円なので、合計は約108,929円です。その後は毎月、残高が約71,429円ずつ減るため、利息は約89円ずつ減り、支払額も同じだけ小さくなります。
利息の合計は、元金均等の場合、借入額×月利×(返済回数＋1)÷2という式で求められます。3,000万円×0.00125×421÷2＝約789万円です。元利均等との差は約69万円で、これが元金均等の「総額の有利さ」です。
元金均等が有利になる理由
元金均等のほうが利息が少ないのは、元金を早いペースで減らすからです。元利均等では、当初の支払額の約4割が利息に回り、元金の減りが遅くなります。元金均等は、最初から一定額の元金を返すため、残高が早く減り、その分、後半の利息が少なくなります。
つまり、元金均等は、当初の返済額を多く払う代わりに、利息を減らす方式です。これは、元利均等の人が繰上返済を行って元金を減らすのと、似た効果を生みます。
元利均等が選ばれやすい理由
総額で有利なのに、元金均等があまり選ばれないのは、次の理由からです。
- 当初の返済額が大きい:上の例では、元金均等の最初の月の返済額は元利均等より約17,000円多く、約18.6%高くなります。
- 借入可能額が小さくなる:審査では、返済額を基に返済負担率を計算するため、同じ年収なら借りられる金額が小さくなる場合があります。
- 子育て期に負担が重なる:住宅購入の直後は、教育費や生活費の増える時期と重なりやすく、当初の負担が重い方式は家計を圧迫します。
- 住宅ローン控除との関係:控除は年末の残高に応じて計算されるため、残高が早く減る元金均等では、控除額も早く小さくなります。
なお、元利均等でも、収入が増える見込みがあれば、後から繰上返済で元金を減らすことができます。繰上返済の仕組みも合わせて確認してください。
どちらを選ぶかの判断基準
選び方の目安を整理します。
| 状況 | 向いている方式 |
|---|---|
| 毎月の支出を一定にして家計を管理したい | 元利均等 |
| 子育てなどで当初の負担を抑えたい | 元利均等 |
| 収入に余裕があり、総額を減らしたい | 元金均等 |
| 定年までに完済したい、期間を短くしたい | 元金均等(または元利均等+繰上返済) |
| できるだけ多く借りたい | 元利均等 |
元金均等が選べない場合は、元利均等で借りて、余裕資金で期間短縮型の繰上返済を行う方法でも、似た結果が得られます。ただし、繰上返済は自分で実行する必要があり、実行しなければ利息は減りません。方式を最初から元金均等にしておくと、強制的に元金が減るという利点もあります。
計算を自分で確認する方法
当サイトの返済シミュレーターは元利均等で計算します。元金均等を確認したい場合は、次の手順で自分で計算できます。
- 毎月の元金＝借入額÷返済回数(例:3,000万円÷420回)。
- 最初の月の利息＝借入額×年利÷12。
- 最初の月の返済額＝1と2の合計。
- 2か月目以降は、残高が毎月の元金分ずつ減るので、利息も(毎月の元金×年利÷12)ずつ減る。
この計算で、自分の借入額と金利に置き換えた数字を確認し、元利均等の返済額と比べてください。金融機関のシミュレーターでも、返済方式を選んで試算できる場合があります。
選ぶときの注意点
- 変動金利の場合:金利が変わると、元利均等では5年ごとに返済額が見直され、元金均等では毎月の利息の計算が変わります。方式による差は、金利の変動に応じて変わる可能性があります。
- ボーナス併用払い:どちらの方式でも併用できますが、併せて元金や利息の割合が変わります。
- 完済時の年齢:元金均等は残高が早く減るため、定年が近い人にとっては、完済時の負担を軽くできる点が利点です。
迷う場合は、金融機関の窓口で両方の返済予定表を出してもらい、家計への影響を確認するとよいでしょう。
実際の返済で起こりやすいズレ
元金均等と元利均等の違いを理解しても、実際の返済では、次のようなズレが生じることがあります。
- 利息の計算方法の違い:多くの住宅ローンでは、利息は日割りで計算されます。返済日の間隔が月によって違うため、元利均等でも、元金と利息の内訳は月ごとに少しずつ変わります。
- ボーナス併用払いとの組み合わせ:ボーナス月に加算する返済額を決めると、毎月の返済額は小さくなりますが、残高の減り方が変わり、利息の総額も変わります。
- 繰上返済の影響:繰上返済をすると、期間短縮型でも返済額軽減型でも、その後の返済予定表が組み直されます。
契約時の返済予定表と、繰上返済や金利変更の後の返済予定表は、別のものとして扱うことが大切です。変更のたびに、金融機関から新しい予定表を受け取り、保管してください。
よくある質問
元金均等返済は、どの金融機関でも選べますか?
いいえ。金融機関や商品によって、選べるかどうかが異なります。フラット35では元利均等と元金均等を選択できますが、民間の商品では元利均等のみの場合もあります。申込み前に確認してください。
元利均等のほうが、結局は損なのですか?
総返済額だけを見れば、元金均等のほうが少なくなります。ただし、損得は家計の状況で変わります。当初の返済が重い方式を選んで家計が苦しくなれば、本末転倒です。無理なく払い続けられることを優先してください。
途中で返済方式を変えられますか?
一般には、契約後に方式を変更することは難しく、変更には手続きや費用がかかる場合があります。借り換えで方式を変える方法もありますが、費用がかかります。最初の選択が重要です。
