住宅ローンの諸費用の内訳と目安|事務手数料・保証料・登記費用を総額に入れる

住宅ローンの諸費用は、一般に新築で物件価格の3〜5%程度、中古で6〜9%程度が目安といわれます。たとえば3,500万円の物件なら、新築で約100万〜175万円、中古で約210万〜315万円が、物件価格とは別にかかる計算です(あくまで一般的な目安で、実際は物件・金融機関・地域で変わります)。この諸費用は、現金で用意する場合と、ローンに組み込む場合で、総返済額が変わります。この記事では、諸費用の内訳と、返済シミュレーションに入れる方法を説明します。

諸費用は「ローン関連」と「購入関連」に分かれる

諸費用は、大きく2つに分けると整理しやすくなります。

購入後にも、引っ越し費用や家具・家電の購入費がかかります。物件価格だけで予算を組むと、借入額や自己資金が足りなくなることがあるため、最初に諸費用の総額を見積もっておくことが大切です。

ローン関連の費用を詳しく見る

事務手数料

金融機関に払う手続き費用です。大きく2つの型があります。

• 定額型:借入額に関係なく、数万円程度の固定額(税込)の商品があります。
• 定率型:借入額の一定割合(例:2%台前半、税込)の商品があります。ネット銀行などに多い傾向があります。

定率型は、借入額が大きいほど費用が増えます。たとえば、2.2%の定率型で3,000万円を借りると66万円です。金利が低くても、事務手数料が高いと、実質的な負担は変わります。

保証料

保証会社に払う費用で、返済できなくなった場合に保証会社が肩代わりするための仕組みです。支払い方には、借入れ時に一括で払う方法(外枠方式)と、金利に上乗せして毎月払う方法(内枠方式)があります。たとえば、一括で払う場合、借入額や期間に応じて数十万円かかる例があります。ただし、保証料が不要な商品もあり、その場合は事務手数料が高めに設定されることがあります。

印紙税と登録免許税

• 印紙税:金銭消費貸借契約書(ローン契約書)に貼る収入印紙の税金です。契約書の記載金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円が原則です。電子契約の場合は印紙税がかからない扱いになることがあります。
• 登録免許税:金融機関が設定する抵当権の登記にかかる税金です。債権額の0.4%が原則で、一定の住宅用家屋には軽減措置があります。

税額は法令で決まっており、軽減措置には期限があるため、国税庁や法務局の最新の案内で確認してください。

購入関連の費用を詳しく見る

• 仲介手数料:中古住宅や仲介を使う売買で、不動産会社に払います。売買価格が400万円を超える場合の上限は、価格×3%＋6万円(税別)です。たとえば3,000万円なら、上限は96万円(税別)、税込で約105.6万円です。新築を売主から直接購入する場合は、かからないことがあります。
• 登記費用:所有権の保存・移転にかかる登録免許税と、司法書士への報酬です。
• 火災保険・地震保険:ローン契約の条件として、火災保険への加入を求められることが一般的です。保険期間と補償内容で金額が大きく変わります。
• 固定資産税・都市計画税の精算金:引渡しの日を基準に、売主と日割りで精算します。
• 不動産取得税:取得後しばらくして、都道府県から納税通知が届きます。軽減措置があります。
• 修繕積立基金:マンションで、購入時にまとめて払う場合があります。

計算例:諸費用を現金で払う場合とローンに入れる場合

3,500万円の物件を購入し、諸費用が150万円かかる例で、比べてみます(年1.5%、35年の元利均等、例示の計算)。

ローンに入れると、借入額が150万円増え、総返済額は約193万円増えます。諸費用を現金で払うと、約193万円の利息を節約できる計算です。ただし、現金を使い切ると、手元資金が不足します。生活費の半年から1年分程度は手元に残すのが一般的な考え方です。

なお、金融機関によっては、諸費用をローンに含められない(物件価格までの融資が原則)場合があります。含められる場合も、審査が厳しくなることがあるため、事前に確認してください。

返済シミュレーションに入れる方法

当サイトの返済シミュレーターには、「ローン関連の手数料などの合計」を入れる欄があります。ここには、事務手数料と保証料などの、ローンのために払う費用を入れてください。結果の「総支払額」は、利息の合計に手数料を加えたものになります。

商品ごとに比べるときは、次の手順がおすすめです。

1. 各商品の金利、事務手数料、保証料を一覧にする。
2. 同じ借入額・期間で、手数料込みの総支払額を計算する。
3. 団信の保険料が金利に含まれるかどうかを確認し、含まれない商品は別途加算する。
4. 繰上返済の手数料や、条件の違いも確認する。

金利が低くても手数料が高い商品と、金利が少し高くても手数料が低い商品では、返済期間の長さによって、どちらが得かが変わります。早く完済するつもりの人は、手数料の影響が相対的に大きくなります。

見落としやすい諸費用

• 売買契約後の手付金は、諸費用ではなく物件価格の一部です。ただし、早期に現金が必要になります。
• 住宅ローンの事前審査や契約のために、住民票・印鑑証明などの書類を取得する費用が少額ですがかかります。
• 地盤改良や外構工事(注文住宅の場合)は、ローンに含められないことがあります。
• 引っ越しは、繁忙期に高くなることがあります。

現金の残し方と頭金の関係

諸費用を考えるときは、頭金とのバランスも重要です。自己資金のすべてを頭金と諸費用に使うと、入居後の生活費や、急な修繕、病気などに対応できなくなります。目安として、購入後も、生活費の半年から1年分の現金を残すことをおすすめします。

また、親からの資金援助を受ける場合は、贈与税の特例(住宅取得等資金の非課税措置)が使えることがあります。ただし、適用の条件や非課税の限度額は改正されることがあるため、国税庁の最新の案内で確認してください。

よくある質問

諸費用はローンに含められますか?

金融機関や商品によって異なります。含められる商品もありますが、物件価格までしか融資しない商品もあります。含められる場合も、借入額が増えるため、利息も増えます。

保証料がかからない商品のほうが得ですか?

一概にはいえません。保証料がない代わりに、事務手数料が高い場合があります。手数料と保証料の合計と、金利の水準を合わせた総支払額で比べてください。

諸費用の見積もりは、いつもらえますか?

多くの場合、事前審査や契約の段階で、金融機関や不動産会社から概算が示されます。不明な項目は、遠慮なく質問し、書面で内訳を確認してください。

参考・公式情報

• 国税庁 — 印紙税、登録免許税などの税制に関する案内
• 国土交通省 — 不動産取引と仲介手数料の上限に関する案内
• 住宅金融支援機構 — フラット35の手数料と、諸費用の概要