住宅ローンの金利が上がったら返済額はいくら増える?変動金利のストレステスト
変動金利で金利が1〜3ポイント上がったとき、毎月の返済額と総返済額がどう変わるかを計算例で解説。家計の耐久力を確かめる手順と対策も紹介します。
変動金利の住宅ローンで金利が上がると、金利が1ポイント上がるごとに、毎月の返済額は借入額3,000万円で1万円前後増えます。たとえば当初年0.5%・35年で借りた3,000万円が、10年後に金利が2.5%へ上がると、毎月の返済額は約77,876円から約98,504円へ、約20,600円増える計算です(例示の計算)。この記事では、金利上昇のシナリオを複数用意して試算する「ストレステスト」のやり方と、結果の読み方、備え方を説明します。
ストレステストの考え方
ストレステストとは、悪い条件を仮定して、家計が耐えられるかを確かめる検査です。住宅ローンでは、金利が上がった場合の返済額を、あらかじめ計算しておきます。目的は、金利の将来を当てることではありません。起こりうる範囲で最悪のケースを想定して、それでも払い続けられるか、払えなくなる場合はどんな対策があるかを事前に知ることです。
審査の際に、金融機関が実際の適用金利より高い金利で返済負担率を計算する(審査金利)のも、同じ考え方です。自分でも、より厳しい条件で試算しておくと、購入後の安心につながります。
計算例:10年後に金利が上がった場合
3,000万円を当初年0.5%、35年(420回)の元利均等返済で借りるとします。毎月の返済額は約77,876円です。10年後の残高は約2,196万円になります。ここで金利が上がり、残りの25年で完済するように返済額を見直したとします。
| 10年後の金利 | 毎月の返済額 | 当初との差 | 総返済額(35年) |
|---|---|---|---|
| 0.5%(変わらず) | 約77,876円 | 0円 | 約3,271万円 |
| 1.5% | 約87,815円 | 約9,900円増 | 約3,569万円 |
| 2.5% | 約98,504円 | 約20,600円増 | 約3,890万円 |
| 3.5% | 約109,923円 | 約32,000円増 | 約4,232万円 |
金利が3ポイント上がると、毎月の返済額は約41%増え、総返済額も約960万円増えます。変動金利で借りるなら、この表の「自分の借入額版」を作り、一番右下の数字でも家計が回るかを確認してください。
125%ルールがあるとどうなるか
変動金利の多くには、5年ごとの返済額の見直しで、上がる幅を直前の1.25倍までに抑えるルールがあります。上の例で、5年後に年2.5%へ上がったとすると、本来必要な返済額は約102,845円ですが、上限の約97,345円に抑えられます。
この仕組みは、返済額の急増を防ぐ一方、元金の減りを遅らせます。返済額の上限が、そのときの利息を下回るほど金利が高くなると、払いきれない利息が未払利息として残り、最終的に返済期間の終わりにまとめて精算することになります。5年後の残高が約2,603万円の例で、返済額の上限約97,345円と利息が同じになるのは、年約4.5%のときです。このあたりを超えると、毎月支払っても元金がほとんど減らなくなります。
ルールの有無や、未払利息が出た場合の扱いは、商品によって異なります。借入れの前に、商品説明書で確認してください。
返済額が増えたときの家計への影響
返済額が増えたときの影響は、収入の変化にも左右されます。確認する項目を整理します。
- 手取りに対する返済額の割合:たとえば手取り月収が35万円で、返済額が約77,876円から約109,923円に増えると、割合は約22%から約31%へ上がります。
- その他の固定費:管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料を加えると、さらに割合は高くなります。
- 収入の見通し:今後、昇給が見込めるのか、育児や介護で収入が減る可能性はないか。
- 教育費などの時期:金利が上がる時期と、子どもの教育費がかかる時期が重なると、負担が最大になります。
備える方法
金利上昇に備える手段を、効果と注意点とともにまとめます。
| 方法 | 効果 | 注意点 |
|---|---|---|
| 繰上返済で残高を減らす | 残高が小さいほど、利息の増え幅が小さい | 手元資金を使い切らない |
| 余裕資金を別に積み立てる | 返済額が増えたときの原資になる | 積立を実行し続ける必要がある |
| 固定金利への切り替え | 返済額が確定する | 切り替え時の金利で決まる。手数料がかかる場合がある |
| 借入額・期間の見直し(借り換え) | 返済額や総額の調整ができる | 費用がかかる。審査が必要 |
| 家計の固定費の見直し | 返済余力が増える | 継続的な見直しが必要 |
特に、変動金利で借りた人は、金利が低い間に繰上返済で元金を減らしておくと、金利が上がったときの影響を小さくできます。繰上返済の詳細は繰上返済の仕組みをご覧ください。
当初から固定金利にするべきか
金利が上がる不安が強い場合は、当初から固定金利を選ぶことも一つの選択です。たとえば、3,000万円を35年で、全期間を年2.5%に固定した場合の毎月の返済額は約107,248円です。変動金利で当初年0.5%、のちに2.5%に上がるシナリオと比べると、固定のほうが当初の負担が重い一方、将来の金利上昇の不安がありません。
どちらが得かは、将来の金利が決めるため、事前にはわかりません。「金利が上がっても払えるか」を基準にすると、判断しやすくなります。変動金利と固定金利の選び方で、判断基準を詳しく説明しています。
返済額が上がる前に確認すること
金利が上がり始めたら、次の順で動くとよいでしょう。
- 金融機関から届く「金利変更のお知らせ」や、返済額変更の通知を確認する。
- 現在の残高、適用金利、次回の返済額見直しの時期を確認する。
- 繰上返済や、固定金利への切り替えの条件と手数料を調べる。
- 返済が厳しくなりそうなら、早めに金融機関へ相談する(返済が苦しいときの相談先を参照)。
金利が上がる局面での優先順位
金利が上がる局面では、次の順番で対策を考えると、整理しやすくなります。
- 第一に、家計の把握:返済額が増えた場合の毎月の収支を、具体的な数字で確認します。
- 第二に、繰上返済の検討:余裕資金があれば、残高を減らします。ただし、生活防衛資金は残します。
- 第三に、金利タイプの見直し:固定金利への切り替えや、借り換えを検討します。ただし、手数料や、切り替え時の金利水準を確認してください。
- 第四に、収入の確保:副業や共働きの継続など、収入面の対策も視野に入れます。
こうした対策は、金利が実際に上がってから動くより、上がる前に準備しておくほうが選択肢が多くなります。特に、繰上返済の資金づくりは、時間がかかります。
よくある質問
金利が上がると、すぐに返済額が増えますか?
5年ルールがある商品では、返済額は5年間変わりません。ただし、金利の上昇分は利息に回るため、元金の減りが遅くなります。5年後の見直しで返済額が上がるのが一般的です。
未払利息は、どう返済するのですか?
未払利息は、返済期間の最終回などに、一括で精算するのが一般的です。ただし、その扱いは商品によって異なるため、約款や説明書で確認してください。
ストレステストは、どのくらいの金利で行えばよいですか?
決まった基準はありませんが、現在の金利に1〜3ポイントを加えて試算する方法がよく使われます。審査金利を参考に、自分の借入れに合った幅で確認してください。
