住宅ローンの繰上返済は期間短縮型と返済額軽減型どっち?効果を計算で比較
繰上返済の期間短縮型と返済額軽減型の違いと、100万円を返済した場合の利息軽減額を計算例で比較。手数料、住宅ローン控除との関係、タイミングの考え方も解説します。
繰上返済には、返済期間を短くする「期間短縮型」と、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があり、同じ金額を返しても、利息の軽減効果は期間短縮型のほうが大きいのが一般的です。たとえば、3,000万円を年1.5%、35年で借りて10年後に100万円を繰上返済すると、期間短縮型では返済期間が約1年4か月短くなり利息は約44万円減り、返済額軽減型では毎月の返済額が約4,000円減り利息は約20万円減ります(例示の計算)。ただし、毎月の家計の余裕を優先するなら、返済額軽減型が合う場合もあります。この記事では、2つの型の違い、効果の計算、タイミング、注意点を説明します。
繰上返済とは
繰上返済とは、毎月の返済とは別に、まとまった金額を元金に充てて返済することです。住宅ローンの利息は残高に対して計算されるため、元金を早く減らすほど、将来の利息を減らせます。繰上返済には、次の種類があります。
- 一部繰上返済:一部の金額だけ返済する。期間短縮型と返済額軽減型を選べる。
- 全額繰上返済:残高の全額を返済して完済する。
繰上返済で減るのは将来の利息であり、すでに払った利息は戻りません。なお、繰上返済の際は、その月の利息分と合わせて払う必要があるなど、金融機関ごとのルールがあります。
2つの型の違い
| 項目 | 期間短縮型 | 返済額軽減型 |
|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 変わらない | 減る |
| 返済期間 | 短くなる | 変わらない |
| 利息の軽減効果 | 大きい | 小さい |
| 向いている人 | 早く完済したい、総額を減らしたい | 毎月の負担を軽くしたい |
なぜ期間短縮型のほうが効果が大きいのでしょうか。それは、期間短縮型では、毎月の返済額を維持することで、元金の減りが早くなるからです。返済額軽減型は、返済額が減る分、元金の減りが遅くなり、その分、利息が多くかかります。
100万円を繰上返済した場合の計算
3,000万円を年1.5%、35年(420回)で借りた場合を例にします。毎月の返済額は約91,855円、10年後(120回返済後)の残高は約2,297万円です。このタイミングで、100万円を繰上返済します(例示の計算)。
| 項目 | 繰上返済しない | 期間短縮型 | 返済額軽減型 |
|---|---|---|---|
| 残高 | 約2,297万円 | 約2,197万円 | 約2,197万円 |
| 毎月の返済額 | 約91,855円 | 約91,855円 | 約87,856円 |
| 残りの返済期間 | 25年(300回) | 約23年8か月(約284回) | 25年(300回) |
| 利息の軽減額 | – | 約44万円 | 約20万円 |
期間短縮型では、返済期間が約16か月短くなります。返済額軽減型では、毎月の返済額が約4,000円下がります。同じ100万円を返しても、利息の軽減額には約2倍の差が生じます。
どちらを選ぶかの判断基準
次のように整理できます。
- 総額を減らしたい、早く完済したい:期間短縮型。
- 今の家計が苦しい、教育費の負担が重い時期:返済額軽減型。
- 定年までに完済したい:期間短縮型で、完済時期を前倒しする。
- 変動金利で、金利上昇が心配:どちらでも残高は減る。返済額が上がりにくくなる点では、返済額軽減型にも利点がある。
また、返済額軽減型で返済額を減らしても、その分を貯蓄や別の返済に回すという考え方もあります。ただし、実行する自己管理が必要です。
繰上返済のタイミング
繰上返済の効果は、早い時期ほど大きくなります。借入れの初期は残高が大きく、利息も大きいため、同じ金額でも、減らせる利息が多くなるからです。
ただし、早ければ早いほどよい、とは限りません。次の点を考慮してください。
- 生活防衛資金を残す:手元の現金を使い切ると、急な出費や収入減に対応できません。生活費の半年から1年分は残しておくのが一般的です。
- 教育費や車の購入など、近い将来の大きな出費に備える。
- 住宅ローン控除との関係:控除は年末残高の0.7%が基本です。ローンの金利が0.7%を下回る場合、控除期間中は、繰上返済で残高を減らすと控除額も減るため、効果が小さくなる場合があります(控除額には上限があります。詳細は住宅ローン控除の仕組みを参照)。逆に、金利が0.7%を大きく上回る場合は、繰上返済の効果が控除の減少を上回りやすくなります。
- 他の運用との比較:手元資金を投資に回すか、繰上返済に回すかは、リスクと、期待できる収益の違いを理解したうえで判断してください。繰上返済の効果は、ローン金利と同じ水準の確実な利回りに相当します。
手数料と条件を確認する
繰上返済には、金融機関ごとに条件があります。申込み前に、次の点を確認してください。
- 手数料:インターネットでの手続きなら無料、窓口なら数千円から数万円、といった違いがある場合があります。フラット35は、繰上返済の手数料がかからないのが特徴です。
- 最低金額:1回あたりの下限額が決まっています。金融機関や手続きの方法で異なります。
- 受付の締め切り:返済日の前に、一定の営業日数が必要な場合があります。
- 固定金利期間中の取り扱い:一部の商品では、固定期間中の繰上返済に、手数料や制限があります。
なお、最新の条件は各金融機関や、住宅金融支援機構の公式サイトで確認してください。
繰上返済の前に考えたいこと
繰上返済は、確実に利息を減らせる手段ですが、一度返したお金は戻りません。次のようなときは、慎重に検討しましょう。
- 手元資金が少なく、緊急の出費に備えられない。
- 住宅ローン控除を、満額受けられる期間中で、ローン金利がかなり低い。
- 他に、金利の高い借入れ(カードローンなど)がある。この場合は、金利の高い借入れの返済を優先するほうが合理的です。
繰上返済の資金をどう作るか
繰上返済は、まとまった資金がなければできません。資金づくりの方法を考えておくと、計画が立てやすくなります。
- 毎月の貯蓄の一部を、繰上返済の資金として積み立てる:ボーナス時にまとめて繰上返済する人もいます。
- ボーナスの一部を、繰上返済に充てる:ただし、ボーナスは変動するため、確定した金額だけを充てるようにします。
- 家計の固定費を見直して、その分を充てる:保険、通信費、サブスクリプションなどが対象になります。
目標額を決めて、年に1回、まとめて繰上返済を行うのも一つの方法です。繰上返済の予定を決めておかないと、他の支出に使われ、実行されないことが多いため、自動的に積み立てる仕組みを作ると続けやすくなります。なお、無理な繰上返済で、生活防衛資金を削ることがないよう、注意してください。
よくある質問
繰上返済は、何回でもできますか?
回数に制限がない金融機関が多いですが、1回あたりの最低額があります。条件は金融機関と手続きの方法によって異なるため、確認してください。
繰上返済の後、返済期間は戻せますか?
期間短縮型で短くした返済期間は、通常、元に戻せません。返済額軽減型への変更も、基本的にはできません。選択は慎重にしてください。
退職金で完済したほうがよいですか?
完済すると、利息の負担はなくなりますが、手元の資金が減ります。老後の生活費や医療費とのバランスを考える必要があります。完済後の資金計画を立てたうえで判断し、必要ならファイナンシャルプランナーに相談してください。
