年収から見る住宅ローンの借入可能額|返済負担率と無理のない金額の計算

住宅ローンの借入可能額は、年収に対する年間返済額の割合(返済負担率)の上限から逆算して決まります。年収の何倍という単純な基準はなく、金融機関は審査用の金利で計算した返済額が、返済負担率の上限(一般に30〜35%程度)に収まるかどうかを見ます。たとえば年収600万円で返済負担率35%まで認められる場合、年間返済額は210万円、月に17.5万円まで、審査金利3.5%・35年で計算すると借入可能額は約4,200万円台になります(例示の計算)。ただし、借りられる金額と、無理なく返せる金額は別です。この記事では、逆算の手順と、安全な借入額の決め方を説明します。

返済負担率とは

返済負担率(返済比率)は、年収に占める年間のローン返済額の割合で、次の式で求めます。

ここでいう年間返済額には、新しく借りる住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン、奨学金などの返済も含めて計算するのが一般的です。年収は、手取りではなく、税込みの額を使います。

金融機関ごとに上限は異なりますが、一般的な目安として、年収が400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下とする例が見られます。たとえば、住宅金融支援機構のフラット35でも、年収に応じて30%以下、35%以下という基準が示されています。最新の基準は各金融機関や機構の案内で確認してください。

年収から借入可能額を逆算する

逆算は、次の手順で行えます。

1. 年収×返済負担率の上限で、年間返済額の上限を出す。
2. 他の借入れの年間返済額を引く。
3. 12で割り、毎月の返済額の上限を出す。
4. 審査金利と返済期間で、その返済額に対応する借入額を求める。

年収600万円の場合を計算します(35年、元利均等、他の借入れなし、例示の計算)。

同じ毎月12.5万円の返済額でも、金利が3.5%なら約3,025万円、1.0%なら約4,428万円と、借りられる金額が大きく違います。審査では高めの金利で計算されるため、実際の金利より借入可能額が小さく出るのが一般的です。

審査金利とは

多くの金融機関では、変動金利のローンであっても、実際の適用金利ではなく、それより高い「審査金利」で返済負担率を計算します。たとえば、年3%台の金利で審査する例が知られています。ただし、具体的な水準は金融機関ごとに違い、変更されることもあります。

審査金利が使われるのは、将来金利が上がっても返済できるかを確認するためです。一方、実際の返済は、適用金利で行われます。つまり、審査上の借入可能額は、実際の金利で計算した返済額に比べて、余裕を持った設定になっています。

「借りられる額」と「返せる額」の違い

審査に通る額まで借りると、家計が苦しくなる例が少なくありません。理由は次のとおりです。

• 返済負担率は税込年収で計算されるが、実際に払うのは手取りから。社会保険料や税金を引いた手取りで考えると、割合はもっと高くなる。
• 管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険などの住居費は、返済額に含まれない。
• 子どもの教育費、車の買い替え、親の介護など、ライフイベントによる支出増は考慮されない。
• 収入が減る可能性(病気、転職、育児休業、早期退職)は、審査では考慮しきれない。

手取り収入に対する返済額の割合で自分のルールを決めておくと、安全です。たとえば、手取り月収が35万円の家庭で、住居費の合計(返済額+管理費+修繕積立金+固定資産税の月割り)を手取りの25〜30%以内に収めたい場合、住居費は月約87,500円〜105,000円が上限になります。このうち返済額に回せるのは、管理費などを引いた残りです。

無理のない借入額の決め方

次の手順で、自分に合った借入額を決めます。

1. 現在の家計を確認する:手取り収入、毎月の支出、貯蓄額を書き出します。
2. 購入後の住居費を試算する:現在の家賃に代わるものとして、返済額と維持費の合計を計算します。
3. 家賃との差を確認する:現在の家賃と比べて、増える分を家計が吸収できるかを確認します。
4. ライフイベントを加える:今後10〜20年の教育費、車、老後資金の積立を、年表にします。
5. 金利上昇を試算する:変動金利なら、金利が1〜2ポイント上がった場合の返済額も計算します(金利が上がったときの返済額を参照)。

これらを経て、「余裕のある借入額」「ぎりぎりの借入額」の2つを出し、余裕のあるほうを基準に物件を探すと、後悔が少なくなります。

借入可能額を増やす方法と注意点

借入可能額を増やしたい場合、次の方法がありますが、それぞれに注意が必要です。

借入可能額が増えても、それは借金が増えるだけで、家計の余裕は増えません。増やす目的が、希望の物件に届かせるためなのか、余裕を持たせるためなのかを考えてください。

年収の「定義」に注意する

審査で使われる年収は、金融機関によって定義が異なります。たとえば、基本給と残業代、賞与を含めた前年の総支給額で見る機関もあれば、残業代の一部を除いて判断する機関もあります。また、転職して間もない場合は、前職の収入を考慮しない場合があります。

書類で証明できる収入が、審査の対象になります。源泉徴収票や課税証明書に記載されている金額と、自分の認識に差がないかを、事前に確認しておくと、想定外の結果を避けられます。なお、個人年金や不動産収入などの収入も、審査の対象になる場合がありますが、扱いは金融機関で異なります。

よくある質問

年収の何倍までが目安ですか?

倍率で決まる基準はなく、年収や金利、返済期間で大きく変わります。一般には、無理なく返せる目安として、年収の5〜6倍程度という見方がありますが、これは目安に過ぎません。ご自身の家計で試算してください。

年収が低くても住宅ローンは借りられますか?

借りられる場合があります。年収の水準だけでなく、勤続年数、他の借入れ、頭金の額などが総合的に審査されます。ただし、借入可能額は小さくなるのが一般的です。

自営業やフリーランスの場合は、どう計算されますか?

確定申告書の所得(通常は直近2〜3年分の平均)を基に審査されることが多く、会社員より厳しく見られる傾向があります。必要書類は金融機関で異なるため、事前に確認してください。

参考・公式情報

• 住宅金融支援機構 — フラット35の返済負担率の基準と、返済シミュレーション
• 金融庁 — 住宅ローンに関する公的な相談窓口
• 日本FP協会 — ファイナンシャルプランナーへの相談窓口の確認