変動金利と固定金利の選び方|5年ルール・125%ルールと返済額の違い
変動金利・全期間固定・固定期間選択型の仕組みの違いと、5年ルール・125%ルールで返済額がどう変わるかを例で解説。選ぶときの判断基準も整理します。
変動金利と固定金利の選び方は、「金利が上がったときに家計が耐えられるか」を先に確かめ、耐えられる範囲で金利の低さを取るか、返済額の安定を取るかを決めることです。変動金利は当初の金利が低めになりやすい一方、金利が上がれば返済額や利息が増えます。固定金利は返済計画が立てやすい反面、当初の金利が高めです。この記事では、各タイプの仕組みと、変動金利に特有の「5年ルール」「125%ルール」を、計算例を使って説明します。
金利タイプは大きく3種類
住宅ローンの金利タイプは、次の3つに分けて考えると整理できます。
| タイプ | 金利の決まり方 | 返済額の変わり方 |
|---|---|---|
| 変動金利型 | 半年ごとに基準金利を見直す(多くの商品) | 返済額は5年ごとに見直す商品が多い |
| 全期間固定金利型 | 借入時から完済まで同じ | 変わらない |
| 固定期間選択型 | 3年・5年・10年などの期間だけ固定、その後は選び直す | 固定期間中は変わらない |
変動金利型の基準となる金利は、金融機関が短期プライムレートなどを参考に決めるのが一般的で、日本銀行の金融政策の影響を受けます。ただし、将来の金利を正確に予想することは専門家にも難しく、このサイトでは見通しの予測は行いません。最新の金利は、各金融機関の公式サイトで確認してください。
変動金利の「5年ルール」とは
多くの変動金利型では、金利は半年ごとに見直されますが、毎月の返済額は5年間変わらないというルールがあります。これを5年ルールと呼びます。金利が上がっても、5年間は返済額が据え置かれるため、返済額の増加は遅れて現れます。
ここで注意したいのは、返済額が変わらなくても、利息の負担は金利に応じて増えることです。返済額が一定でも、金利が上がれば、支払額のうち利息に充てる割合が増え、元金の減りが遅くなります。見かけの返済額は同じでも、残高は想定より減っていないのです。
「125%ルール」とは
5年ごとの返済額の見直しの際、金利が上がっていると、返済額は上がります。しかし、新しい返済額は、直前の返済額の1.25倍までに抑えるというのが、125%ルールです。急激な負担増を避ける仕組みですが、これにも落とし穴があります。
例で確認します(例示の計算)。3,000万円を年0.5%、35年で借りた場合、毎月の返済額は約77,876円です。5年後の残高は約2,603万円です。5年後に金利が2.5%に上がったとして、残り30年で完済するために本来必要な返済額は約102,845円になります。しかし、125%ルールの上限は77,876円×1.25＝約97,345円です。
返済額は約97,345円に抑えられるため、家計の負担は軽く見えます。ただし、本来必要な額より少ない返済額のため、元金の減りが遅れ、その差は将来の返済額に上乗せされるか、最終回にまとめて返済することになります。さらに、金利が高く、利息だけで返済額を超える場合は、払いきれない利息が「未払利息」として残ります。
固定金利のしくみと注意点
全期間固定金利型は、借入時に決まった金利が完済まで変わりません。返済額が確定するため、長期の家計計画が立てやすく、金利が上がる局面では有利に働きます。
一方で、次の点に注意が必要です。
- 当初の金利が、変動金利より高めに設定されることが多い。
- 金利が下がっても、返済額は下がらない。金利が下がったときは、借り換え(費用がかかる)で対応する必要がある。
- フラット35のように、全期間固定を提供する公的な商品もある(フラット35の仕組みで説明しています)。
固定期間選択型は、当初の数年間(例:10年)の金利を固定し、期間が終わったあとに、変動金利や再度の固定などを選び直します。当初10年の返済額は確定しますが、期間終了後の金利は、そのときの水準で決まるため、金利が高くなっている可能性もあります。多くの商品では、固定期間終了後に何も手続きをしないと、そのときの変動金利に自動的に移ります。
選ぶときの判断基準
次の問いに答えていくと、自分に合うタイプの目安が見えてきます。
- 金利が2ポイント上がった場合の返済額を払い続けられるか。払えるなら変動金利の選択肢があり、払えないなら固定金利を中心に考えます。
- 繰上返済で残高を減らせる余裕があるか。余裕資金で残高を減らせるなら、変動金利の金利上昇リスクを小さくできます。
- 共働きか、片働きか。片方の収入が途絶えたときの影響が大きいなら、返済額の確定を重視します。
- 返済期間の長さ。期間が短いほど、金利変動の影響は小さくなります。
- 精神的な負担。金利の動きが気になって落ち着かないなら、固定金利のほうが向いています。
なお、固定と変動を組み合わせる「ミックス型」(借入れの一部を固定、一部を変動にする)を提供する金融機関もあります。この場合、金利が上がったときの影響を和らげられますが、手続きや手数料が複雑になることがあります。
金利が上がる前にシミュレーションする
変動金利を検討するときは、金利が上がったときの返済額を必ず試算してください。金利が上がったときの返済額の記事では、より詳しく計算しています。当サイトの返済シミュレーターで、現在の金利と、そこに1〜2ポイント上乗せした金利で計算し、毎月の返済額の差を確認しましょう。
たとえば、3,000万円・35年の場合、年0.5%の毎月約77,876円に対し、年2.5%で計算し直すと約107,248円になります。この差額は毎月約3万円です。家計がこの差額を吸収できるかが、変動金利を選べるかどうかの目安です。
比べるときの具体的なチェック項目
商品を比較するときは、金利の数字だけで判断せず、次の項目を同じ条件で並べてみてください。
- 金利の種類と見直しの頻度:半年ごとに見直すのか、固定期間はいつまでか。
- 返済額の見直しのルール:5年ルール、125%ルールの有無と、未払利息の扱い。
- 固定期間終了後の金利:当初の優遇幅が、終了後も続くのか、縮むのか。
- 金利タイプの変更ができるか:変更の手数料や回数の制限はあるか。
- 繰上返済の条件:手数料、最低額、期間短縮型と返済額軽減型の選択。
これらの条件は商品ごとに違い、金利が低くても、条件が不利な場合があります。説明書の該当ページに付箋を貼るなど、比較しやすい形で整理するとよいでしょう。
よくある質問
変動金利から固定金利へ途中で変えられますか?
多くの金融機関で、手数料を払って変更できる商品があります。変更後の金利は、そのときの固定金利で決まるため、変更時の水準によっては、以前より高くなる可能性があります。条件は商品ごとに異なるため、確認してください。
5年ルールがあれば、金利が上がっても安心ですか?
返済額が据え置かれるだけで、利息負担は増えています。安心なのではなく、負担の増加が遅れて現れる仕組みです。ルールの有無と、未払利息の扱いを確認してください。
固定金利のほうが総額は安くなりますか?
将来の金利によって変わるため、一概にはいえません。金利が大きく上がれば固定が有利になり、上がらなければ変動が有利になります。結果が事前にわからないため、家計が耐えられるかを基準に選んでください。
