フラット35の仕組みと向いている人|全期間固定・保証料なし・物件基準のポイント
フラット35の仕組み、最長35年の全期間固定、保証料・繰上返済手数料が不要な点、物件の技術基準、返済負担率の基準、民間の固定金利との選び方を整理して解説します。
フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。借入時に決まった金利が完済まで変わらないため、毎月の返済額が確定し、長期の家計計画を立てやすい点が最大の特徴です。保証人や保証料は不要で、繰上返済の手数料もかからない一方、物件が一定の技術基準を満たす必要があり、金利や事務手数料は取扱金融機関ごとに異なります。この記事では、フラット35の仕組み、条件、メリットと注意点、向いている人を説明します。金利や手数料の最新の数字は、住宅金融支援機構の公式サイトで確認してください。
仕組みの概要
フラット35は、民間の金融機関が貸し出した住宅ローンの債権を、住宅金融支援機構が買い取る(証券化する)仕組みで運営されています。この仕組みによって、民間の金融機関が、長期の固定金利を提供できるようになっています。利用者にとっては、窓口は民間の金融機関で、融資の条件や基準は機構が定めていることになります。
主な特徴は、次のとおりです。
- 全期間固定金利:借入時の金利が、返済終了まで変わらない。
- 最長35年:返済期間は、最長35年(借入れの条件によって異なる)。
- 保証人・保証料が不要:保証会社への保証料はかからない。
- 繰上返済の手数料が不要:繰上返済の際の手数料はかからない。
- 物件の技術基準がある:住宅の品質を確認するため、機構が定める技術基準への適合が必要。
- 金利は取扱金融機関ごとに異なる:同じ条件でも、金融機関によって、金利や事務手数料が違う。
主な利用条件
条件は、制度の改正で変わることがあります。一般的な内容は次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申込み年齢 | 申込時に満70歳未満(親子リレー返済の場合は例外あり) |
| 借入額 | 100万円以上8,000万円以下で、建設費・購入価額以内(融資率は9割までが基本) |
| 返済期間 | 15年以上、最長35年(完済時の年齢の上限あり) |
| 年収に対する返済の割合 | 年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下 |
| 住宅の条件 | 住宅の規模や、技術基準に適合していること(適合証明書の取得が必要) |
| 用途 | 本人または親族が住むための住宅(セカンドハウスなどは、別の条件) |
融資率9割とは、購入価額に対する借入額の割合です。たとえば、物件が4,000万円で、頭金を400万円入れた場合、借入額は3,600万円で、融資率は9割です。融資率が9割を超える場合は、金利が高くなるなどの条件があります。
物件の技術基準と検査
フラット35は、物件が、機構の定める技術基準に適合していることを、検査機関が確認した証明書(適合証明書)が必要です。基準には、耐久性、耐震性、省エネ性などの項目が含まれます。新築では、設計の段階と、完成の段階で検査が行われ、中古住宅では、築年数や構造に応じた基準が適用されます。
検査には、検査料(数万円程度)がかかる場合があります。また、基準を満たさない物件は、フラット35を利用できません。中古のマンションや戸建を検討している場合は、物件が基準に適合しているかを、早めに確認してください。
民間の固定金利との違い
民間の金融機関にも、全期間固定の商品があります。フラット35との違いを整理します。
| 項目 | フラット35 | 民間の全期間固定 |
|---|---|---|
| 審査の中心 | 機構の基準と物件の技術基準 | 各金融機関の基準 |
| 保証料 | 不要 | 商品による |
| 繰上返済手数料 | 不要 | 商品による |
| 事務手数料 | 金融機関ごとに異なる(定額型・定率型) | 金融機関ごと |
| 団信 | 機構団信(取扱いは最新の案内で確認) | 商品に付帯する場合が多い |
| 物件の基準 | 技術基準への適合が必要 | 担保評価が中心 |
どちらが有利かは、金利と手数料、団信の条件で変わります。必ず、同じ借入額・期間で、総支払額を並べて比べてください。団信の保険料の扱いについては、制度の見直しが行われてきたため、機構の最新の案内で確認してください。
計算例:固定金利の返済額
3,000万円を、年1.8%、35年で借りた場合の毎月の返済額は、約96,327円、総返済額は約4,046万円、利息は約1,046万円です(例示の計算です。現在の実際の金利ではありません)。金利は、完済まで変わりません。
同じ3,000万円を、当初年1.0%の変動金利で借り、金利が途中で上がる場合と比べると、次のようになります。
- 変動金利で、最後まで年1.0%のままなら、毎月約84,686円、総返済額約3,557万円。
- 変動金利が、10年後に年2.5%に上がったとすれば、残高約2,247万円を残り25年で返す毎月の返済額は約100,807円になり、総返済額は約4,040万円で、固定の約4,046万円とほぼ同じになる。
どちらが得になるかは、将来の金利で決まり、事前にはわからないため、金利が上がっても払えるか(家計の耐久力)を基準に、選ぶことになります(変動金利と固定金利の選び方を参照)。
優遇制度(フラット35S など)
フラット35には、省エネ性、耐震性、バリアフリー性などの基準を満たす住宅に対して、一定期間の金利を引き下げる制度が用意されています。引下げの幅や期間、対象となる住宅の基準は、国の施策に応じて見直されます。制度の有無や内容は、年度や予算によって変わることがあるため、機構の最新の案内を確認してください。引下げの対象となるかどうかは、物件を決める際の判断材料にもなります。
向いている人・向かない人
向いている人
- 毎月の返済額を、完済まで確定させたい人。
- 保証料や繰上返済手数料を、抑えたい人。
- 物件が、技術基準に適合している人。
- 自営業などで、審査の基準が民間の銀行より合っている人。
向かない人・注意が必要な人
- 当初の金利の低さを、重視する人(変動金利のほうが、当初の金利が低いことが多い)。
- 物件が古く、技術基準に適合しない人。
- 検査の手続きや、書類の準備に、手間をかけたくない人。
申込みの流れ
- 取扱金融機関を選び、事前審査を申し込む。
- 物件の検査を受け、適合証明書を取得する。
- 本審査を受ける。
- 金銭消費貸借契約を結び、融資を実行する。
金利は、融資の実行時点の金利が適用されるのが一般的です。契約から実行までの間に、金利が変わる可能性があるため、金融機関に確認してください。
よくある質問
フラット35は、審査が緩いと聞きましたが、本当ですか?
機構の基準で審査される点で、民間の銀行とは基準が異なります。ただし、年収に対する返済の割合や、信用情報などは、審査で見られます。一概に緩い・厳しいとはいえません。
変動金利から、フラット35への借り換えはできますか?
できます。機構が、借換融資にも対応しており、物件が基準に適合し、審査に通れば、借り換えられます。費用がかかるため、損益の確認が必要です(借り換えの損益を参照)。
金利は、どこで確認できますか?
住宅金融支援機構の公式サイトに、取扱金融機関ごとの金利が掲載されています。金利は毎月更新されるため、申込み時点の最新の情報を確認してください。
