住宅ローンの借り換えで得をする条件|費用の元が取れる月数の計算方法
住宅ローンの借り換えで得になるかを、毎月の軽減額と費用の元が取れる月数で判断する計算方法を、具体例つきで解説。費用の内訳、団信や控除の注意点も整理します。
住宅ローンの借り換えが得かどうかは、借り換えにかかる費用の合計を、毎月の返済額の軽減額で割った「元が取れるまでの月数」が、残りの返済期間より十分に短いかで判断できます。たとえば残高2,500万円、金利2.0%から1.0%への借り換え、残り25年、費用60万円なら、毎月の返済額は約11,745円下がり、約51か月で元が取れ、残り期間全体では約292万円の差引き効果になります(例示の計算)。一方、金利差が小さく残り期間が短いと、費用倒れになることもあります。この記事では、計算の手順、費用の内訳、判断の基準と注意点を説明します。
借り換えとは
借り換えは、今のローンを、別の金融機関(または同じ金融機関の別の商品)のローンで完済し、新しい条件でローンを組み直すことです。目的は主に3つあります。
- 金利を下げて、返済額と総返済額を減らす。
- 変動金利から固定金利へ(またはその逆に)切り替えて、金利変動のリスクを調整する。
- 返済期間や、団信などの条件を見直す。
新たに審査があり、費用がかかる点が、同じ金融機関での金利の見直し(条件変更)と違います。
元が取れる月数の計算方法
計算は、次の手順で行います。
- 現在のローンの毎月の返済額を出す:残高、現在の金利、残りの期間から計算します。
- 借り換え後の毎月の返済額を出す:同じ残高、新しい金利、同じ残りの期間で計算します。
- 毎月の軽減額を出す:1から2を引きます。
- 元が取れる月数を出す:借り換えの費用の合計を、毎月の軽減額で割ります。
- 差引き効果を出す:毎月の軽減額×残りの月数から、費用を引きます。
例1(例示の計算):残高2,500万円、現在の金利2.0%、新しい金利1.0%、残り25年(300回)、費用60万円。
- 現在の毎月の返済額:約105,964円
- 借り換え後の毎月の返済額:約94,218円
- 毎月の軽減額:約11,745円
- 元が取れる月数:60万円÷11,745円＝約51か月(約4年3か月)
- 差引き効果:11,745円×300回−60万円＝約292万円
例2(例示の計算):残高2,000万円、現在の金利1.2%、新しい金利0.9%、残り20年(240回)、費用50万円。
- 毎月の軽減額:約2,685円
- 元が取れる月数:50万円÷2,685円＝約186か月(約15年6か月)
- 差引き効果:約14万円
例2では、金利差が0.3ポイントしかなく、元が取れるまで15年以上かかります。残り期間の20年のうちの大半が、費用の回収に使われるため、得は小さく、途中で売却や完済をすれば損になる可能性があります。当サイトの借り換え損益シミュレーターで、自分の数字を入れて確認してください。
借り換えにかかる費用の内訳
借り換えの費用は、新規の借入れとほぼ同じ項目がかかります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 事務手数料 | 新しい金融機関に払う。定額型・定率型がある |
| 保証料 | 保証会社を使う場合に必要。商品によっては不要 |
| 印紙税 | 新しいローン契約書に貼る収入印紙 |
| 登録免許税 | 抵当権の設定の登記にかかる税金。借入額の0.4%が原則(軽減措置の対象になる場合あり) |
| 司法書士報酬 | 抵当権の抹消と設定の登記を依頼する費用 |
| 現在のローンの繰上返済手数料 | 全額繰上返済の際にかかる場合がある |
| 団信の費用 | 金利に含まれる場合と、別に払う場合がある |
費用の総額は、借入額や商品によって大きく異なり、数十万円から、場合によっては100万円を超えることもあります。必ず、借り換え先の見積もりと、現在のローンの繰上返済手数料を確認して、計算に入れてください。
借り換えが有利になりやすい条件
一般に、次の条件がそろうほど、借り換えは有利になりやすいといわれます。
- 金利差が大きい:目安として、0.5〜1ポイント以上とする説明がよく見られますが、残高や期間次第で変わります。
- 残高が大きい:残高が大きいほど、金利差による利息の軽減額が大きくなります。
- 残りの期間が長い:軽減効果を享受できる期間が長くなります。
- 費用が小さい:事務手数料や保証料が低い商品を選べる。
反対に、残高が小さい、残りの期間が短い、金利差が小さい場合は、費用に見合わない可能性があります。
借り換え前に確認したい注意点
団信の再加入
借り換えでは、新しいローンの団信に、改めて加入する必要があります。健康状態の告知が必要で、現在より健康状態が悪化している場合は、加入できないことがあります。団信に入れないと、借り換えができない場合があります(団信の種類を参照)。
住宅ローン控除への影響
控除を受けている期間中に借り換えると、新しいローンでも、一定の条件を満たせば控除が続きます。ただし、新しいローンの返済期間が10年以上であることなど、要件があり、控除の期間や借入限度額は、元の住宅の入居時の制度で決まります。国税庁の案内で、借り換え後の手続きを確認してください。
金利タイプの変更
変動金利から固定金利へ切り替える借り換えは、将来の金利上昇への備えになりますが、金利が上がった後では、固定金利の水準も高くなっている可能性があります。変動金利のリスクを避けたいなら、早めの判断が必要です。
審査と担保評価
借り換えにも、新規と同様の審査があります。年収、返済負担率、信用情報、物件の担保評価が見られ、物件の評価額が、ローン残高を下回っている場合は、借り換えが難しくなります。
借り換えを判断する手順
- 現在のローンの残高、金利、残りの期間、繰上返済手数料を確認する。
- 借り換え先の候補の、金利と、手数料・保証料の見積もりを集める。
- 当サイトの計算機で、毎月の軽減額と、元が取れる月数を計算する。
- 元が取れる月数が、残りの期間の半分以下かを目安に、候補を絞る。
- 団信の条件、控除への影響、審査の見通しを確認する。
- 必要なら、ファイナンシャルプランナーに、全体の損得を確認する。
「元が取れる月数が残りの期間の半分以下」というのは、あくまで一つの目安で、決まった基準ではありません。途中で売却したり、繰上返済で完済したりする可能性がある人は、より短い回収期間を求めるとよいでしょう。
借り換えの前に、現在の金融機関に相談する
借り換えを決める前に、現在の金融機関に、金利の引き下げなどの条件変更が可能かを、問い合わせる価値があります。借り換えのような審査や、登記の費用が発生しない場合があるからです。ただし、応じるかどうかは金融機関の判断であり、手数料がかかることもあります。
また、借り換えの見積もりを取る際は、同じ条件(残高、期間、金利タイプ)で、複数の金融機関から取ると比べやすくなります。見積もりの有効期限や、金利の適用時期(申込み時点か、実行時点か)も、確認してください。借り換えには、審査から実行まで、1〜2か月程度かかることが一般的で、その間に金利が変わる可能性があります。
よくある質問
借り換えは何回でもできますか?
回数に法的な制限はありませんが、そのたびに審査と費用がかかります。短期間に何度も借り換えると、費用がかさみ、効果が薄れます。
同じ金融機関で金利を下げてもらう方法はありますか?
一部の金融機関では、条件変更として、金利タイプや金利の見直しに応じる場合があります。借り換えより費用が小さく済む場合がありますが、応じるかどうかは、金融機関の判断です。相談してみる価値はあります。
借り換え後に、さらに金利が下がったらどうなりますか?
借り換えた後に、さらに低い金利の商品が出ても、自動的には下がりません。再度の借り換えには、新たな費用がかかります。変動金利なら、金利の見直しで返済額に反映されます。
