住宅ローンの借入先の種類と選び方|都市銀行・ネット銀行・フラット35・労金の違い
都市銀行、地方銀行、ネット銀行、フラット35、労働金庫など住宅ローンの借入先の種類ごとの特徴と、金利だけに頼らない比べ方を手数料込みの計算例で解説します。
住宅ローンの借入先は、金利の低さだけでなく、手数料、団信の内容、相談のしやすさ、繰上返済の条件を合わせて、総支払額で比べるのが基本です。借入先の種類には、都市銀行・地方銀行・信用金庫などの対面型、ネット銀行、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携するフラット35、労働金庫などがあり、それぞれ仕組みと向き不向きが違います。この記事では、種類ごとの特徴と、同じ条件で比べるための手順を、計算例を交えて説明します。特定の金融機関の金利や順位は載せません。金利は毎月のように変わるため、最新の条件は各金融機関の公式サイトで確認してください。
借入先の種類と特徴
| 種類 | 特徴 | 向いている人 | 確認したい点 |
|---|---|---|---|
| 都市銀行 | 全国に店舗があり、対面の相談がしやすい。給与口座や取引との組み合わせの優遇がある場合がある | 対面で相談したい人、既に取引がある人 | 優遇金利の条件、手数料 |
| 地方銀行・信用金庫・信用組合 | 地域に根差し、地元の物件や事情に詳しい。商品や条件は機関ごとに異なる | 地域で長く暮らす人 | 取扱商品、審査の考え方 |
| ネット銀行 | 店舗がなく、手続きはインターネット中心。金利を低めにする代わりに、手数料が定率の商品がある | 自分で手続きを進められる人 | 事務手数料の型、団信の条件 |
| フラット35 | 住宅金融支援機構と民間金融機関が提携。最長35年の全期間固定。物件の技術基準がある | 返済額の確定を重視する人、審査の基準が合う人 | 物件検査、団信の扱い(詳しくはこちら) |
| 労働金庫(労金) | 会員向けの融資。勤務先を通じた制度がある場合がある | 会員資格がある人 | 利用資格、金利の水準 |
| JA(農協) | 組合員向けの融資が中心。地域によって条件が異なる | 組合員の資格がある人 | 利用資格、取扱地域 |
どの種類にも、長所と短所があります。自分の状況(取引、手続きへの慣れ、重視する条件)に合う種類を決めてから、個別の商品を比べると、整理しやすくなります。
金利だけで選ぶと起こりがちなこと
金利が低い商品が、必ずしも、総支払額が小さいとは限りません。事務手数料や保証料の負担が違うからです。2つの仮の商品で、計算してみましょう(いずれも例示で、実在の商品ではありません)。
- 商品A:年1.0%、事務手数料は借入額の2.2%(定率型)
- 商品B:年1.2%、事務手数料は55,000円(定額型)
借入額3,000万円、35年、元利均等で比べます。
| 項目 | 商品A | 商品B |
|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 約84,686円 | 約87,511円 |
| 事務手数料 | 66万円 | 5.5万円 |
| 35年間の総支払額(手数料込み) | 約3,623万円 | 約3,681万円 |
| 10年間で負担する利息+手数料 | 約329万円 | 約323万円 |
| 20年間で負担する利息+手数料 | 約513万円 | 約547万円 |
最後まで返済する場合は、商品Aのほうが約58万円安くなります。ところが、10年で売却や完済をする場合は、商品Bのほうが約6.5万円安い結果になります。つまり、手数料が定率の商品は、長く借り続けるほど有利に、早く完済するほど不利になりやすいのです。
自分が何年くらいで返済や売却をするつもりかによって、有利な商品が変わります。この計算は、当サイトの返済シミュレーターの「手数料」の欄を使って、確認できます。
比べるときの6つの物差し
- 金利(優遇の条件を含む):表示されている最優遇金利は、条件を満たした場合のものです。給与振込や、他の商品の利用を条件とすることがあります。
- 手数料の型と金額:定額型か定率型か、保証料の有無と金額。
- 団信の内容と費用:保険料が金利に含まれるか、別に払うか。がん団信などの保障の有無と、金利の上乗せ(団信の種類を参照)。
- 繰上返済の条件:手数料、最低金額、手続きの方法。
- 金利タイプの選択肢:変動、固定期間選択、全期間固定、ミックス型。切り替えの条件。
- 相談と手続きの形:対面か、オンラインか。相談のしやすさ、書類の提出の方法。
この6項目を、同じ表に並べて比べると、金利以外の違いが見えてきます。
比較を進める手順
- 希望の条件を決める:借入額、返済期間、金利タイプ、団信に求める保障。
- 候補を絞る:種類ごとに、2〜3社の候補を選ぶ。
- 各社の公式シミュレーターや、見積もりで、同じ条件の試算を取る。
- 手数料込みの総支払額を、自分で計算して並べる。
- 事前審査を申し込む:通ったものの中から、条件の良いものを選ぶ。
なお、事前審査の申込みが多すぎると、信用情報に記録が残り、審査に影響する場合があります。候補は、2〜3社に絞ってから申し込むのが一般的です。
比較で注意したい表示
住宅ローンの広告や、比較サイトの表示には、次のような注意点があります。
- 「最優遇金利」は、全員に適用されるわけではない:審査の結果や、取引の状況で、適用される金利が変わります。
- 金利の表示は、特定の時点のもの:毎月変わるため、申込み時点の金利を確認してください。
- 比較サイトのランキングは、広告掲載の影響を受けている場合がある:ランキングの基準や、広告の有無を確認してください。
- 変動金利の「実質金利」の比較:団信の上乗せや、保証料を含めた比較かどうかを確認してください。
このサイトでは、特定の金融機関のランキングは作らず、比べ方を示すことに徹しています。
目的別の考え方の整理
借入先の選び方は、目的によっても変わります。
- 毎月の返済額を確実に固定したい:全期間固定金利型の商品(フラット35を含む)を中心に検討します。
- 当初の金利を低く抑えたい:変動金利型を中心に、金利が上がったときの返済額も試算したうえで検討します。
- 対面でじっくり相談したい:店舗のある銀行や信用金庫など、相談体制を重視して選びます。
- 手数料を抑えたい:事務手数料と保証料の型と金額を比べ、自分が何年で完済・売却するかを前提に選びます。
- 将来の借り換えも視野に入れたい:繰上返済や、金利タイプの変更の条件が柔軟な商品を選ぶと、後の選択肢が広がります。
このように、自分にとっての優先順位を、先に決めてから、商品を比べると、迷いが少なくなります。優先順位は、家族の状況の変化に応じて、見直してもかまいません。
よくある質問
ネット銀行は、不安はありませんか?
ネット銀行も、銀行法に基づく免許を受けた銀行です。ただし、店舗がないため、手続きや相談が、インターネットや電話が中心になります。対面で相談したい場合は、不向きなことがあります。
給与口座がある銀行から借りるほうが、有利ですか?
優遇金利や、手数料の優遇が受けられる場合があります。ただし、優遇の条件(給与の振込、カードの利用など)を満たし続ける必要があり、条件を外れると、金利が上がる商品もあります。優遇の内容と条件を確認してください。
複数の金融機関に事前審査を申し込んでもよいですか?
できますが、申込みの記録が信用情報に残ります。数社に絞って申し込み、結果を比べるのが一般的です。
